Вопреки геополитической нестабильности и более строгим условиям кредитования, спрос на жилую недвижимость в Дубае со стороны иностранных покупателей остается стабильно высоким. Согласно последним данным аналитической компании Betterhomes, охватывающим период с марта по апрель 2026 года, граждане Англии заняли первое место по числу сделок среди всех иностранных покупателей, обойдя инвесторов из Индии, Австралии и Египта.
Интересно, что данные других платформ, например DXB Interact, демонстрируют несколько иную картину, указывая на лидерство индийских инвесторов с долей около 20,59% от общего объема продаж за аналогичный период, в то время, как британцы занимают второе место с 13,26%. Такая разница в цифрах подчеркивает, что рынок остается многогранным, а покупательская активность распределена между разными национальностями, каждая из которых вносит значительный вклад в общий объем сделок.
Апартаменты остаются драйвером рынка
Основной спрос, по данным Betterhomes, сосредоточен в сегменте апартаментов, которые обеспечивают большую часть всех транзакций. Безусловным лидером по популярности является район Dubai Marina, за которым следуют Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers и Downtown Dubai. Наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, что указывает на ярко выраженный инвестиционный профиль покупателей, которые рассматривают такую недвижимость как источник рентного дохода и инструмент для входа на рынок с относительно небольшим бюджетом.
Что касается рынка вилл, здесь объемы сделок скромнее, однако спрос смещен в сторону просторных пятикомнатных домов, ориентированных на семьи и долгосрочное проживание. Активность в сегменте таунхаусов более равномерна и сосредоточена в новых жилых комплексах, таких как DAMAC Lagoons и Mohammed Bin Rashid City. При этом общая картина рынка показывает некоторое охлаждение: покупатели стали более чувствительными к ценам и предпочитают более компактные и доступные варианты жилья, а годовой рост цен замедлился с 17–18% в 2024 году до примерно 4–5%.
Ипотечные ставки остаются привлекательными
Несмотря на региональную неопределенность, рынок ипотечного кредитования Дубая демонстрирует активность, а объем запросов на ипотеку вырос с начала 2026 года. Крупные банки ОАЭ предлагают фиксированные ставки на уровне 3,75% на один год, 3,78% на два года и 3,95% на три года, что делает фиксированные продукты более предпочтительными для покупателей из-за их предсказуемости.
Лучшие условия кредитования доступны для резидентов ОАЭ, имеющих стабильную работу и безупречную документацию. Перевод зарплаты в банк-кредитор может улучшить предложение, однако решающими факторами остаются статус резидента и категория занятости. Фундаментальные показатели рынка крепки, но банки стали тщательнее проверять заемщиков, поэтому покупателям с чистыми документами рынок остается вполне доступным.
Банки ужесточают требования к заемщикам
Соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости в целом соответствует нормативам Центрального банка: для покупателей впервые этот показатель может достигать 80% для готового жилья, тогда как для инвесторов и покупателей второго жилья он обычно ограничен 60%. При покупке объектов на стадии строительства требуется первоначальный взнос в размере 50%. Однако, банки оставляют за собой право применять более консервативные оценки в зависимости от объекта и профиля заемщика, особенно тщательно проверяя заявки от работников авиационной, гостиничной и строительной сфер.
Для самозанятых покупателей доступ к ипотеке сохраняется, но они сталкиваются с более высокими требованиями к документации, включая подтверждение стажа бизнеса, оборота и налоговых деклараций. Кроме того, на рынок влияют новые проекты кредитования: например, ADCB запустил программу для покупки объектов на ранних стадиях строительства по фиксированной ставке от 3,49%.
Инвестиционные горизонты
Текущий приток иностранных покупателей совпадает с подготовкой к новому масштабному развитию. Компания W Capital прогнозирует, что общая стоимость новых проектов в Дубае в ближайшие пять лет превысит 1 триллион дирхамов. Генеральный директор W Capital Валид Аль Заруни называет проект Emaar стоимостью 200 млрд дирхамов началом нового этапа урбанизации и инвестиционной экспансии. По оценкам JLL, до конца 2026 года в Абу-Даби и Дубае ожидается ввод около 59 тысяч жилых единиц, а в 2027 году — почти 92 тысячи, хотя сроки могут сдвинуться из-за перебоев в цепочках поставок.